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                不动产司法拍卖买方承担税费模式下的税收分▼析

                来源:大发快3 作者:孙玮 人气: 发布时间:2019-07-26
                摘要:近些年来,随着互联网的日益普及,法院通过大发快3走势图基本图网络平台拍卖不动产逐渐♀成为常态。司法拍卖环节涉及的税收争◇议颇多,税收征管实操和税法理论界也莫衷一是。本文引用《司法拍卖大发快3人工计划有大坑,风险意识要先行》(2019年7月25日发表于大发快3网,以下简称原大发快3技巧稳赚方法文)一文中提及Ψ的案...
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                  近些年来,随着互联网的日益普及,法院通过网络平台拍卖不动产逐渐成为常态。司法拍卖环节涉及的税收争议颇多,税收征管实操和税法理论界也莫衷一是。本文引用《司法拍卖有大坑,风险意识要先行》(2019年7月25日发表于大发快3网,以下简称“原文”)一文中提及的案例,对司法拍卖中涉税问题进行分析和阐述,供↑各位参考,亦欢迎探讨与批驳。

                  一、案例引入

                  7月15日,盘古大观5号楼在阿里司法拍卖上挂牌,将在2019年8月19日至20日拍卖。《竞买公告》第七条“过户及费用负担”规定,标的物过户登记大发快3和值走势图所涉及的税费均由买受「人承担。拍卖起拍价为〒51.82亿元,为方便讨大发快3靠谱的论,假定※以底价51.82亿元成交。

                  注:更多细节参见原文

                  二、原文核大发快3在线开奖计划心税收观点

                  原文作者认为上述51.82亿元为增值税意@ 义的含税价,并据此计算受让方共需替被执行人承担税款11.39亿元。

                  增值税及土增税计算过程摘要如▆下:

                  1.增值税◢及附加

                  盘古大观具体竣工于营业税时代,盘古氏属于转让老项目大发快3大小单双公式。

                  增值税及∏附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76亿元

                  2.土地◆增值税

                  假设实行核定征ω收,征收率5%。

                  土地◆增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.47亿元。

                  三、作者的观点

                  1、51.82亿元成交价是增值税意义↘的含税价还是不含税价?

                  实操案例中,主管税局既有将拍卖成交价作为含税价也有作为不含税价的案例,口径不一。作者认为︻上述成交价既非增值税意义的含税价也非不含税价,理由如下:

                  (1)为什么不是ω 含税价?

                  以上述∑盘古大观为例,除了大发快3下载拍卖价51.82亿元,买受方还需替被执行人承担约10多亿元的拍卖环节的税款。上述税款法定的纳税义务人为被执行人,实际负◆税人为买受方(当然法律并不禁止其他主体代纳√税义务人缴纳税款的行大发快3全天计划软件为)。上述10多亿元税款构成被执行人的增值税应税收入,如认为不属于价款的范畴,至少可以大发快3开奖结果查询符合价外费用(本文采纳价外费用的观点)的概念。至于上述10多亿元税款未实际流入被执▃行人处,直接由买受方向税局缴纳,并不影响︾增值税应税收入的认定。

                  (2)为什么不是不含税价?

                  增值税含税价与不含税价的差额仅是增值税税额,如直接以拍卖价作为不含税价据此计算增值税与附加、土增税、企业所得税、印花税等,会导致一々个悖论,以土增税易记彩票大发快3全天计划为例,土增税计税基数为不含税收入,而土增税本身是增值税意义的“价外费用”,是含税收入的一部分,会影响不含税收入的基淘彩票大发快3官网数,计算过程中有个相互引用。为便于理解,特举例如下:

                  假设成交█价51.82亿元,买受人仅需替被执行人承担增值税及附加、土增税,下方计算中将该成交价51.82亿元作为不含税价,则

                  增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.46762亿元

                  附加=2.46762*(7%+3%+2%)=0.29611亿元

                  土地增大发快3中奖绝招值税=51.82/(1+5%)*5%=2.46762亿元。

                  买受方替被执行人承担税款合计=2.46762+0.29611+2.46762=5.23135亿元

                  增值税含△税总收入=5.23135+51.82=57.05135亿元

                  增值税=57.05135/(1+5%)*5%=2.71673与以51.82亿元作◥为不含税价算出的增值税2.46762亿元大发快3全天一期计划不一致。

                  综上成交价51.82亿元既非增值税意义的含税价也非不含税价。

                  2、如何正确算大发快3APP下载出税款

                  由于买受人替被执行人承担的税费是增值税意义的“价外费用”,是含税收入的一部分,本身计算过程中←需用到不含税收入,但同时又构成不含税收入计算的基数,因此计大发快3大小推算软件哪个好算逻辑中有个相互引用,需通过方程来求解。

                  以盘古大观为例,假定含税收为P,则【税款计算如下:

                  注:假定原文计算逻辑正∩确,仅基数有误;不考虑印花税(为了保持与原文逻辑一致,故暂不考虑)与其他税费及费用

                  增值税及附加=P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)

                  土地增值税=P/(1+5%)*5%

                  企业所得税=[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%

                  构↓建求解方程

                  51.82+P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)+P/(1+5%)*5%+[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%=P

                  解得P=66.52225

                  检验:

                  增值税=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773

                  附加=3.16773*(7%+3%+2%)=0.38013

                  土地增值税=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773

                  企业所得税=[66.52225/(1+5%)-27.86-0.38013-3.16773]*25%=7.98667

                  检验1:51.82+3.16773+0.38013+3.16773+7.98667=66.52226(0.00001为尾差)

                  四、延伸

                  上述司法拍卖成交价既不是增值税意义的含税价,也不是不含税价,而是“到手价”。“到手价”的约定,使出让方的净收√益锁定,但导致税费的ζ计算变得十分复杂(实务当大发快3走势图基本图中买受人可能除了税款外还需承担其他各种各样的支出)。要从源头解决这个问题,就要法院将拍卖公大发快3推算大小公式是什么告中的税费承担由买方承担,改♂成各自承担,由于税款计算复杂性及其他费用的不确定性,法院为了自身利益的考量,很难接受这种承担方式的约定,这个时候就需要至尊彩大发快3怎么推算税务专业人士提供专业的税务咨询意见了。

                  作者:孙玮

                  简介:曾任职于四大事务所之一的德勤、头部房地产企业万科、融创等,现就职于■某房地产企业,通过了注会』、司法、税务师、资产评估等职业大发快3稳定回血导师考试

                  联系方式:15717123062

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