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                土地增值▂税立法,改了什么?

                来源:高鹏话税 作者:高鹏话税 人气: 发布时间:2019-07-23
                摘要:尽管目前《土地增值』税法实施条例》尚未公开,但结合《土地增值税法》(征求意↘见稿)和▲征求大发快3全天计划软件意见稿的说明来看,本次土地增☆值税立法,主要目的之一是将条例上升为法「律,落实税收法定;二是配套土地制度改革新情况,将集体土地转让纳入征税范围;三是将︽通知清算...
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                  尽管目前《土地大发快3预测增值税法实施条例》尚未公开,但结合《土地增值税法》(征求意见稿)和征求意见稿的说明来看,本次土地增万能破解大发快3下载值税立法,主要目的之一是江苏大发快3开奖结果将条例上升为法律,落实税收法定;二是配套土地制度改革新情况,将集体土地转让纳入征税范围;三是将通知清算并←入主动清算。因此笔者预期,除销售普通住房20%优惠由省、自治区、直辖市人民政府决定存在不确定性外,本次立法对房地产市场不会有其他重大影响。

                  1、销售普通住ξ 房优惠由地方政府决定减免

                  销售普通住房,20%税收优惠减免存在不确定性。具体而言:

                  一是,税收优惠的先决条件是☉增值额不超过扣除╲项目金额的20%,这点与暂行条例一致,均为“起征点”性质;二是,税收优惠力度在0%-100%之间免除,而过去是100%免除;三是,税收优「惠的力度由省、自治区、直辖市人民政府决定,因此房地产◇企业应当关注各省随后出台的地方性大发快3中奖助手法规,预期发达地区减免力度将减小,征求意见〓稿也未排除各省份对省内城市作不同规定。另外,房地产企业需要关注对于库存开◣发产品的过渡政︼策。

                  2、增设保☆障民生类住房20%免税优惠

                  征求意见稿规定,纳税人建造保障性住房出售⌒,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。该优惠的◆原理与现行普通住房优惠完全一致,仅仅是优惠对象为“销售保障性住ζ房”。由于保障性住房一般符合普通∩住房标准,因此增设该优惠对保障性住房开发影响有限。注意的是,征求意见稿下存在普通住房优惠和保障性住房△优惠并行的问题,两项优惠一定会明确不得叠加享受。

                保障性住房∞的范围

                  所谓保障◢性住房,包括《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办ω 法》、《公共租赁住房★管理办法》以及《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》(建保〔2017〕210号)规定的各卐类住房。根据建保〔2013〕178号规定,自2014年起廉租住房和公共租赁住房并轨运行,统称为公共』租赁住房。

                配建保障性住房的税务处理

                  对于廉租住大发快3彩票一分钟一期房等,需区分是项目出售还是受托代建。对于项目出售的,往往政府在土地Ψ 出让合同或划拨合同中明确建成后的无偿移交或有偿回购,有偿回→购的价格往往低于市场价格。无论是无偿移▃交,抑或有︾偿回购,其实质是房地产开发企业与政府的非货币性资产交换,而非无偿捐赠行为,因此不适用财税〔2016〕36号的公益性捐赠不视同销售条款。

                  参照国家税务◆总局公告2014年第2号以及营改增后各地口Ψ径、国税函〔2010〕220号以及国税发〔2009〕31号第七条视同销售∞规定,应按照公允价值或成本利润率计算的计税价格确认房产增值税、企业所得税、土地增值税销售㊣ 收入。

                  冲减回购价格后的差额计↙入土地成本,并计入契税计税依据(各地口径松紧不▆一),并加计20%计入土地增值税扣除【金额。房地产企业应当单独核算保☉障性住房的土地增值税收入、成本、税金和开发费用,并择其一照章享受普通住房】优惠或保障性住房优全天实时计划大发快3惠。

                  增值税「方面,尽管属于支付的土地出让成本,但由于无法取得财政票据无法大发快3人工计划在一般计税的开发产品销售收入中差额扣除。该政策存在不合理性,尽管需要确〓认增值税收入,但由于政府不◣作一般纳税人登记,导致进项税额退出增值↓税链条。之所以36号文允许销售房地产№开发产品一般计税下差额扣☆除全额开票,正是基于该增值税原理。希望财政部和国家税务总局能早日明确一二级联动中的此类问题。

                  其他税收方面,根据财税〔2008〕24号财政部、国家」税务总局公告2019年第61号规定,房企ω在住房项目中配套建设公租房、经济适用住房,按其建筑面积占总大发快3国际官网建筑面积的比例免征城镇土地使用税和相关印花税,主◤要包括土地出让合同以及建筑施工合同。房企销售经济适用住房∴,全额免征印花税。对个人购买经济适用住房,在法¤定税率基础上减半征收契税,个ω 人可根据财税〔2016〕23号等规定择优选择享受税收优惠。

                  关于《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的说明:从实际执行情况来看,现行土地增值税税制要素卐基本合理,征管制度比较◆健全,宜保持现行税制框架和税负水平总体不变,将《条例》上升为法律。同时,对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容,进行适当※调整。

                  安徽国税:房地产业↑营改增热点问答:拆迁安置房不属于公益性项目,应按规→定缴纳增值税。对拆迁安置房的计︾税价格,我们意见,可参照原营业♀税政策的相关规定,对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积,以房屋的成本价作为增值税的计税依据,房屋成本价=(房屋建⊙造成本+房屋」土地成本)×(1+成本利润率);对※原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款,以实际收→到的价款作为计税依据。

                  对于〖受托代建的,则无需视同销售缴纳土地增值∑ 税。其他处理原理类似,均作为非㊣货币性资产交换,即█受托代建换取土地使用权。