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                营改增后的土地增值税清算※收入是否包含差额增值税的税企争议

                来源:肖太寿财税工作室 作者:肖太寿 人气: 发布时间:2020-01-21
                摘要:营改增彩神8大发快三是福利后的一般纳税人资格的房地产企业选择一般计税方法全天大发快三计划网页计征增值税时,其销售额可以减去已销售商品房的土地价款、拆迁补偿费用和政▼府的各项费用,实行差额征税,全额开票的税收优惠政策。但是在土地增值】税清算时,土地增值税清算收入中≡是否包含差额增值税,...
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                  营改增后的一大发快三计划网般纳税人资格的房地产企业选择一般计税方法计征增值税时,其销售额可以减去已销售商品房的土地价款、拆迁补偿大发快三和值有破解费用和政府的各项费用,实行差额征税,全额开票的税收优惠政策。但是在土地增值税清㊣算时,土地增值税清算收入中是否包含差大发快三今天开奖记录额增值税,税企双方存在一@ 点的争议。

                  1、税企争议焦点

                  根据《房地产开发企业销售自行开■发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条的规ξ 定,一般纳税人的房地产∮开发企业销售自行开发大发快三必中计划的房地产项目,适用一般计税方法计税卐时,实行差额征收增值税政策,即按照房地产企业销售开发产品取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款◣后的余额计算销售额。在发票开具上,房地『产企业实行全额开具发□票,差额征收增值税◇的税收政策。通过实践调研发现,享受差额︻征税的一般纳税人资格的房地产企业在土地增值税清算时大发快三一分一开奖结果,土地增值税清算收入大发快三怎么猜和值中呢如何确定,税企双方往往产生争议,税企争议的焦点如下:

                  税务机▓关认为“应将差额增值税部分计入土地╳增值税收入”。例如,《广州市地方税务局关于□ 印发2016年土地增值税清算工卐作有关问题处理指引的大发快三精准计划群通知》(穂地税函[2016]188号)规定:纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认;土地增值税清算收√入按“(含税销售收入本→项目土地价款)/(1+11%)×11%”确认,即:纳税人按Ψ 规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项♀税金,应调增大发快三app在哪下载土地增值税清算收入。

                  房地产企业认●为“既不能将差额增值税部分计入土增清算收入,也不能在土☆增清算中,将土地成本扣除中冲减对应差额增值税”。

                  2、涉税分析

                  针对以上两种税企争议问题,从增值税抵扣原理▅来看,本报告认为税务机★关的观点是错误的,房地产企业的▲观点是正确的,为了⊙分析的方便,下面以增值税税率为9%,商品房销售全部价款为100万元,当期允许扣除的土地价款为20万元为例进行大发快三大小单双公式计算分析,具体的涉▽税分析如下。

                  (1)房地产企业实行“差额征税,全额开票”。

                  根据上面的假设∞数据,房地产企业缴纳增↘值税的增值税销售额为73.39万元【(100-20)/(1+9%)】,应缴增值税为6.6万元【(100-20)/(1+9%)×9%】。对外全◥额开具销售商品房发票,即按大发快三规律照总价款100万元,税率9%开票,发票上的销售额为不含增值税价大发快三破解器款91.74万元【(100/(1+9%)】,增值税税款为8.26万元【(100/(1+9%)×9%】。即所谓的“差额征税,全额开票”。

                  (2)扣除土地成本差ζ 额征增值税的会计处理

                  根据《关于印发<增值㊣税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)的规定,按现行增值税制度规定企业发生相关成▓本费用允许扣减销售额的,发生成本费用♀时,按应付或实际大发快三走势分析支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的△税额,借记“应交税费——应交增值≡税(销项税○额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规←模纳税人应借记“应交税费——应交增值▼税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

                  基于上述规定,房地产企业扣除土地成本差额征增值税的会计处理如下:

                  商品︽房销售收入确认时:

                  借:银行存款(预收账款)  100万元

                  贷:主营业务收⊙入  91.74万元

                  应交税费—应〖交增值税  8.26万元

                  差额征税∮时:

                  借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)  1.66万元

                  贷:主营业务成本-土地  1.66万元【20/(1+9%)×9%)】

                  从以上账务处理可知,会计收入同发∩票开具收入中的不含税价款保持一致,都不考虑增◥值税差额征收问题,均为91.74万元;企¤业所得税收入也同会计收入和发票开具收入保持一致,均为91.74万元。

                  (3)扣除土地价款差◢额征税的房地产企业土地增值税收入的确认方法:以发票上开具的大发快三猜大小诀窍销售额作为土地增值税▽清算收入。

                  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的◣通知》(国税函[2010]220号)第一条☆第一款规定:“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售☆发票的,按照发票所载金额确认收入。《国家税务总局关于营改增后分分彩大发快三最稳计划土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应◣税收入↘不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人∩,其转让房地产的土地增①值税应税收入不〓含增值税销项税额;适♂用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳江苏大发快三开奖结果税额。

                  基于这两个税法文件的规定,全面营改增后,一般纳税人№资格的房地产企业转让房地产的土地增值税应税收入,以全额开具商品房销售★发票上所载不含增值税销♂项税额的销售金额确认为土地增值税清算收入。在本案例中,以发票上不含增值税价款的销售额※※91.74万元为土地增值税清算大发快三怎么玩稳赚收入。而不是以含差额〇增值额的93.4万元(91.74+1.66)作为土地增值税清算收入。

                  另外,以发票上不含增值税价款的销售额91.74万元作为土地增值税清▲算收入符合增大发快三一期必中计划值税抵扣链条原理。由于房地产企业按照“全额开票,差额征税”原则,给下游企业开具的发票上大发快三投注法的销售额为不含增大发快三走势图网站值税价款91.74万元【(100/(1+9%)】,增值税税款为8.26万元【(100/(1+9%)×9%】。下游企业取得该不动产发票,正常可以按照↑8.26万元抵扣增值税●进项税额。如果下游企∑业将该不动产再次出售,则下游企业按照票面的】91.74万作为扣除项目,而不是以上游房地产公司确认收入的93.4万元作为扣除项目。否则,上游房地产公司如果按照93.4万元确认ξ房企土地增值税清算收入,则将导致下游企业未来再次转△让,在下一轮土地增值税清」算扣除项目的混乱〓和不一致。

                  (4)扣除土地价款差额征税的房地产企业,不能在土增清算中的土地成本扣除额中冲减对应差额增值税”。

                  扣除土地价款差额征税的房地产企业在进行土地增值税清算时,在开发成本扣除项◤目中的土地价款,不能按照18.34万元(20万-1.66万元)扣除,而应该按照20万元扣除。

                  《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通●知》(税总函[2016]309号)对于清算表格中土地价款扣除做了如下规定:表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关『费用的数额填写。基于□此税法规定,填写允许扣除的土地价款为实际◇发生数额,不用考虑少交的那部分增值税。

                  3、结论

                  通过以上财税处理分析,一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税时,实行差额征收增值税政策的情①况下,其土地增值税清算收︼入既不能将差额增值税部分计入土增清算收入,也不能大发快三技巧在土增清算中,将土地成本扣除中冲减对应差额增值税。

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