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                案例解析个人转让住房应缴→纳哪些税费

                来源:小颖言税 作者:严颖 人气: 发布时间:2019-07-30
                摘要:一、卖方应缴纳税费 (一)增值税 销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购大发快3买的住房),应以取〓得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售大发快3投注app额,按照5%的征收率计算应纳税大发快3大小推算额。 1.个人转让购快乐彩票大发快3破解买住房 (1)将购买不足2...
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                  一、卖方应缴纳税费

                  (一)增值税

                  销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价大发快3倍投最多几次外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

                  1.个人转让购买住房

                  (1)将购买不足2年的住房对外销大发快3计划手机版售的,按照5%的征收率全大发快3分分彩全天实时额缴纳增值税;

                  (2)个人将购大发快3规律技巧买2年以上(含2年)的住房对外销售的

                  ①北京市、上海市、广州市和深圳市之∞外的地区,免征增值◥税。

                  ②北京市、上海市、广州市和深圳市,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房※价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的◤普通住房对外销售的,免征大发快3必中计划增值税。

                  注:个人购买住房时间确认:以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时◆间作为其购买房屋的时间,包括无偿受↘赠方式取得的住房,但是以其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房大发快3走势图200期时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明彩票大发快3怎么买上注明的时间确定。

                  2.个人销售自建自用住房免征增值税;

                  3.涉及家庭财产分割的个人大发快3大小单双诀窍无偿转让不动产↑免征增值税■(包括:离婚》财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养♀人;房屋产权所有大发快3全天免费计划人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取⌒得房屋产权)。

                  (二)附加税费

                  以缴纳的增值税金额为计大发快3官网app税依据,2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收(包括自然人个人)。个人免征增值税的『,同时免征城市维护建∑ 设税及附≡加。自2016年2月1日起,按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的大发快3计划官网缴纳义务人,免征教育费附↑加和地方教育附加(包括个体户含一般纳税人,但不大发快3是国家的彩票吗包括按次纳税人的自然人个人)。

                  1.城市维护建设税=增值税×(1%或5%或7%),纳税人所在地在市区ξ的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。

                  2.教育费附大发快3倍投最多几次加=增值税×3%

                  3.地方教育附加=增值税×2%

                  (三)个人╳所得税◆

                  以转让财产的收入★额减除财产原值和合理费大发快3官网用后的余额,为应纳税所得额,再按20%的适用税率计▼算缴纳“财产转⊙让所得”项目个人所ζ 得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原下载大发快3彩票值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,对大发快3大小推算公式其实行核定征税。对个人转让自用5年以上,并且是〖家庭唯一生活用房(住房)取得『的所得,继续免征个人全天实时计划大发快3软件所得税。

                  注意情形:

                  1.以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收大发快3和值怎么猜个人所大发快3走势龙得税大发快3官方网址京试鸣:

                  (1)房屋产权所有人将房屋产权无偿大发快3在线计划赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

                  (2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养♀人;

                  (3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

                  2.通过离婚◣析产的方式分割房屋产权是夫妻双︽方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

                  3.以其他无偿受赠方式取得的住房彩神大发快3破解器对外转让时,根据财税〔2009〕78号文件规定,受赠人转让受赠网络大发快3破解方法房屋时,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该全天大发快3计划网页房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支ぷ付的相关税费后的余〓额,为受赠人的应纳税所得额,缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正大发快3大小单双走势分析当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价大发快3有没有规律格核定其转≡让收入。

                  (四)印花税

                  按照所载金额的0.5‰计算,其中:个大发快3团队实时计划人销售或购买住房,免征印花√税。注意:继承、赠与、交换、分割不免。

                  (五)土地增值⌒税

                  1.适用税率

                  增值额未超过扣除项大发快3计划软件目金额50%的部分,税率为30%;

                  超过扣除项目金大发快3和值计划额50%—100%的部分,税率为40%;

                  超过扣除项目金大发快3和值计划额100%—200%的部分,税率为50%;

                  超过扣大发快3在哪个平台买除项目金额200%的部分,税率为60%。

                  2.扣除项目包括:

                  (1)提供取得房产相关凭大发快3破解热血高据(发票、契税证明、合同协议及◤支付凭据、司法文书)的,按凭据〇记载金额并每年加计5%计入扣除项目。

                  营业税发票及其他凭据,按照发票或凭据所载金额;增值税普通发大发快3和值大小计划票,按照发票所载价税合计金额;增值税专大发快3官网开奖走势图用发票,按照■发票所载不含增值税金额。

                  合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费■等费用。

                  (2)提供评估→机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重大发快3注册邀请码置成本价格的,按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金大发快3网站额,计入扣除项目。

                  (3)其〗他扣除项目:转让房产时缴纳的营业税及▲其附加、印花税;因计卐算纳税的需要支付的房产评估费;取得房产环节契税(评估价格中已含契税的除外)。

                  3.无法查实计算扣除项目金额的,按照定率征收土地增↘值税。

                  4.其中

                  (1)个人转让住房免土地增值▅税;

                  (2)对个人之间互换自有居住□ 用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

                  二、买方应缴纳税费

                  (一)契税

                  按不含增值税的交易△价格×税↙率征收契税,契税税率为3%—5%。契税的适用大发快3稳赚技巧税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定大发快3公式计算和值的幅度内按照本地区的大发快3破解实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案大发快3邀请码哪里找。其中:

                  1.对个彩8在线app大发快3人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括◎购房人、配偶以及未成年∏子女,下同),面积为90平方米及以下彩神争霸8大发快3技巧的,减按1%的∮税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率¤征收契税。

                  2.对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下彩神争霸8大发快3技巧的,减按1%的税率¤征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税大发快3全天计划数据率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市@暂不实施)

                  3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法◤定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。(不包括遗嘱继承)

                  4.个人无偿赠大发快3大小单双技巧与不动产行为,应对受赠人大发快3预测全额征收契税。其计福彩大发快3技巧税依据的确定,《契税暂大发快3走势分析行条例█》规定,房屋赠与由◥征收机关参照房屋买卖的〓市场价格核定,并依法征收。其税率的执行,因受赠不是购买,应当按照房产所在地省政大发快3靠谱的府确定的契税税率执行,不能享受个人购买住房的契税优惠政策。

                  依据:《契税暂行条例》及实施细则、《关于调整房地产交易环节契∞税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)、《国家税务总局关于加强房地产交易个◣人无偿赠与不动产税收管理有关问①题的通知》(国税发〔2006〕144号

                  (二)印花税

                  按照按所载金额的0.5‰计算。其中:个大发快3团队实时计划人销售或购买住房,免征印花√税。注意:继承、赠与、交换、分割不免。

                  (三)个人所得税

                  个人受赠不动产个人所得税时,不得核大发快3走势图网站定征收,必须严格按照税法规定≡据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得【额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。按20%的适用税率大发快3大小单双视频计算缴纳个人所得税。

                  三、案例解析

                  2019年2月,安徽某市居民张某出售一住房,面积100平方米,产大发快3计划软件权证日期2017年12月25日,购买〒人李某,买方购买为家庭◇首套住房,计税价格150万元,买卖双方应缴纳税费多少元?

                  解析:

                  (一)出售方张某应〇缴税费:

                  1.增值税=150/1.05*5%=7.14万元

                  城建税=7.14*7%*50%=0.25万元

                  教育大发快3一分钟一期全天计划网址费附加=7.14*3%*50%=0.11万元

                  地方教№育费附加=7.14*2%*50%=0.7万元

                  根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)规定,如果该住房持有大发快3走越图满两年,免大发快3免费计划增值税及附加;如果不满两年,增值税5%、城建税7%(市区)、教育费附加3%、地方教育费附加彩神2.0.9大发快3下载彩神2.0.9大发快3下载2%。根据《国家税务总∏局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第5号),小规模纳税人城建税及附加享受大发快3全天计划软件减半优惠。

                  2.个人所得税

                  (1)假设张某不能提供房大发快3大小推算软件屋原值发票

                  个人所得税=(150-7.14)*1%=1.43万元

                  根据财税字〔1999〕278号国税发〔2007〕33号国税发〔2006〕108号,张某所∩在地税务机关规定,能够提供房屋原值(原购房发票等)按差额的20%;不能够ξ提供房屋原值,按全额的1%核定征收;如果∑ 持有满5年且是家庭唯一生活用房,免征个今天大发快3走势图人所得税。

                  (2)假设张某能够提供有效凭证证明其大发快3怎么猜和值中呢购置该房屋时实际支付凤凰彩票大发快3技巧的房价款及交纳的相关税费为130万元,根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契♀税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通☆知》(财税〔2016〕43号)第四条规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋大发快3开奖走势图时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可★扣除的税费不包括本次转让缴▲纳的增值税。

                  个税所得税=(150/1.05-130-0.25-0.11-0.7)*20%=2.36万元

                  3.土地增值税,暂免。(财税〔2008〕137号)

                  4.印花税,暂免。(财税〔2008〕137号)

                  (二)购买方李某应缴税『费:

                  1.契税=(150-7.14)*1.5%=2.14万元

                  根据《中华人民共和国契税暂行ㄨ条例》第三条规定,契税税率为3—5%。契税的适用税大发快3稳赚导师率,由省、自治区、直辖市人民大发快3单双破解器政府在法规的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案;又根据财税〔2016〕23号文规定,购买家↓庭首套住房90平米以下,契税按1%征收、90平米以上1.5%;购买家庭第♀二套住房90平米以下,契税按1%征收、90平米以上2%;购买家庭第二套以上住宅,根据安徽省的规定,2019年3月1日以后按3%征收。

                  2.印花税:暂免。(财税〔2008〕137号)